با مراحل انتقال سند املاک در خرید و فروش آشنا شوید
به گزارش وبلاگ کارآفرین، عقد بیع یا عمل خرید و فروش، اصطلاحی حقوقی بوده که مربوط به حوزهٔ خرید و فروش ملک می گردد. در این نوع عقد حضور دو نفر مورد احتیاج بوده که یک طرف آن فروشنده و طرف دیگر آن خریدار است. پس از انعقاد این نوع عقد، خریدار جانشین فروشنده شده و سند مالکیت ملک به خریدار منتقل می گردد. انتقال سند دارای مراحلی است که در زمان خرید و فروش ملک باید با آشنا باشید تا فرایند به طور کاملا قانونی صورت بگیرد. به همین علت قصد داریم تا در این بخش از نکات حقوقی املاک، شما را با مراحل انتقال سند املاک در خرید و فروش آشنا کنیم.
انتقال سند یعنی چه؟
انتقال سند یکی از مهمترین بخش های خرید و فروش ملک محسوب می گردد. نباید فراموش کنید که تنها به محض انعقاد عقد بیع، سند رسمی مالکیت آن به خریدار منتقل نمی گردد و باید چند مرحله مهم و قانونی را طی کند. این مراحل به طور خلاصه شامل موارد زیر است که در ادامه به شرح هر یک می پردازیم.
- در مرحله اول، فروشنده و خریدار توافق مکتوبی را بین خود تنظیم می نمایند.
- در مرحله دوم، مبایعه نامه تنظیم می گردد و دو شاهد آن را امضا می نمایند.
- در مرحله سوم، فروشنده با مراجعه به دفتر اسناد رسمی از دفترخانه تا مراحل مربوط به مفاصا حساب را انجام می دهد.
- در مرحله چهارم، طرفین بیع باید در تاریخ مشخصی در دفترخانه معین شده حاضر شوند تا سند ملک از فروشنده به خریدار منتقل گردد.
توافق مکتوب فروشنده و خریدار
توافق مکتوب اغلب به صورت قولنامه، زمانی نوشته می گردد که دو طرف قرارداد در مورد تمام جزئیات معامله به توافق می رسند و این توافق را به صورت کتبی می نویسند. البته همانطور که می دانید قولنامه به میزان قراردادهای دیگر محکمه پسند نیست و باید طرفین معامله، قراردادی رسمی تر را به نام مبایعه نامه بین خود تنظیم نمایند. این قرارداد یک سند غیررسمی محسوب می گردد که قبل از انتقال سند رسمی ملک بین خریدار و فروشنده منعقد می گردد. در مبایعه نامه ذکر چند مورد مهم و اساسی است. از جمله آن ها:
- مشخصات طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مبلغ مورد معامله
- زمان معامله
دریافت کد رهگیری و حضور دو شاهد
پس از تنظیم مبایعه نامه، صدور کد رهگیری مهمترین مرحله است. چرا که مبایعه نامه سندی منحصر به فرد نیست و امکان دارد ملک از سوی فروشنده به خریداران دیگری نیز فروخته گردد. بنابراین باید دو طرف معامله به یک مشاور امباک معتبر مراجعه نمایند تا قرارداد آنها در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر گردد. با صادر شدن این کد ثابت می گردد که فروشنده ملک را پیش از این به خریدار دیگری نفروخته و معامله قانونی است.
مفاصاحساب
این مرحله مخصوص فروشنده است و خریدار نقشی در آن ندارد. پس از تنظیم مبایعه نامه و دریافت کد رهگیری، فروشنده باید به دفترخانه مراجعه نموده و فهرست مدارک مورد احتیاج برای تنظیم سند را دریافت کند. از جمله مدارکی که فروشنده باید تهیه کند، می توان به موارد زیر اشاره نمود:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق (درصورت وجود)
- تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین
- اصل و تصویر وکالت نامه
- اصل و تصویر انتها کار
- عدم خلافی شهرداری یا بخشداری
در این مرحله دفترخانه وظیفه دارد به صورت اینترنتی ملک را آنالیز کند تا متوجه گردد که ملک در گرو بانک است یا نه. بعلاوه دفترخانه وظیفه دارد از ادارات مختلف مانند شهرداری، دارایی، بخشداری و بیمه استعلام گرفته و آنالیز کند که آیا ملک، بدهی دارد یا خیر. به این عمل در اصطلاح مفاصاحساب می گویند.
انتقال سند
مرحله چهارم مهمترین مرحله در انتقال سند ملک محسوب می گردد. در این مرحله دو طرف معامله وظیفه دارند در دفترخانه معین شده در ساعت مقرر حاضر شوند تا سند از فروشنده به خریدار منتقل گردد. البته باید دقت داشت که در صورت حاضر نشدن یکی از طرفین، طرف دیگر زمان دارد تا انتها وقت اداری در دفترخانه بماند و سپس از دفترخانه گواهی عدم حضور گرفته و با مراجعه به مرجع صالح، هزینه پشیمانی دریافت کند.
هزینه انتقال سند ملک برعهده کیست؟
پرداخت هزینه انتقال سند بعضی اوقات مشکلاتی را بین خریدار و فروشنده ایجاد می نماید. درواقع بسیاری از فروشنده ها و خریدارها بر سر همین موضوع به مشکل بر می خورند. بنگاه های معاملات ملک در تجربه های خود، معامله های متعددی را به یاد دارند که به خاطر اختلاف بر سر پرداخت هزینه انتقال سند، در آخرین لحظه ها به هم خورده اند.
قانون برای فرایند پرداخت هزینه انتقال سند، چارچوب مشخصی دارد. به علاوه، عرفه معامله ها نیز تاحدی روشن شده است. به طور کلی هزینه های مربوط به دارایی و استعلام و موارد این چنینی اغلب به وسیله فروشنده پرداخت می گردد. به هرحال این مراحل مربوط به ملک او بوده و پرداخت هزینه ها، از وظایف واضح فروشنده است. برای پرداخت هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی هم عرف معامله ها، هزینه را بین خریدار و فروشنده تقسیم می نماید. البته بعضی خریدارها و فروشنده ها پیش از مراجعه به دفترخانه، بین خودشان توافقی برای پرداخت هزینه ها دارند. بهتر است این توافق ها هم مکتوب شوند تا در مراحل نهایی، مسئله ای برای معامله پیش نیاید.
سخن آخر
در زمان خرید و فروش ملک اطلاع از کلیه مراحل انتقال سند بین خریدار و فروشنده به شما یاری می نماید تا از چالش های احتمالی حقوقی فرایند خرید و فروش در امان باشید. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که ترتیب این مراحل در انتقال سند بسیار مهم است. بعلاوه باید توجه داشت کلیه این مراحل به صورت دقیق انجام گردد تا در آینده مسئله ای برای خریدار یا فروشنده ایجاد نگردد. در عین حال توجه به هزینه انتقال سند ملک نیز نکته مهم دیگری است که باید به آن توجه کنید.
منبع: دیوار